共働き夫婦のともがいです。片方FIREを目指し、その道のりを記録して参ります。
2025年12月現在、日本では物価は上がり、円安で資産価値は読みにくい時代になりました。住宅ローン金利は上昇傾向にある一方で、資産を持つ人にとっては“運用で年5%”が十分狙える相場も続いています。こんなインフレ時代に億ションを買ってそれでもFIREできるのでしょうか？
今回の記事では、そんなインフレの時代に片方FIREを狙うともがいが、新築マンションの抽選に当たった結果、
・自宅を売却し買い替え
・現金を増やして資産運用
・片方はFIRE、片方は働き続ける
・社会保険・扶養・税金まで最適化
「買い替え × FIRE × 税金 × 社保」の同時クリアすべく、
この最難関パズルを整理した内容をまとめました。
買い替えプランが最強である理由
■ 今回の前提（ともがいのケース）
- 現在の自宅を売却 → 約9,000万円で売却予定。
- 住宅ローン残債 3,000万円。
- 自宅売却後の現金増加 → 約6,000万円
- 金融資産＝既存約1.2億円（うち8,000万円を年利5%で運用）と合わせると1.8億円。
- 新居：1.3億円の物件＋手数料関係
- 借入：約1.3〜1.4億円の住宅ローン（FIREしない妻がメイン）
- 世帯年収（夫婦合計）＝約2,400万円（税前）
- 妻は働き続けるので住宅ローン控除を適用予定。
■ なぜ“買い替えしてローンを組む”が正解か？
普通は「ローンを減らせ」と言われますよね。でも今回のケースでは逆。
✔ 理由1：運用利回り ＞ 住宅ローン金利
- ローン金利：1.0〜1.5%
- 運用利回り：5%
→ 差分4%が丸ごと利益に
1億円を投資して年5%なら、年間500万円の不労所得。
このキャッシュフローは、金利1%台の住宅ローンでは逆立ちしても作れません。
✔ 理由2：手元資金が潤沢 → FIREの成功率が爆上がり
FIREに一番必要なのは「手元流動性」。自宅をこのタイミングで利確して、現金化する効果は絶大です。
自宅を買い替えをして、より資産価値の高い新築不動産をゲットすることでインフレ対策するとともに、
1.8億円近い手元資金を運用可能であり、FIREとしては非常に心強い。
✔ 理由3：サラリーマン特性と節税スキームのフル活用
妻は働き続ける予定なので、新居は妻が高収入サラリーマン属性をフル活用して住宅ローンを借ります。サラリーマンでなければ1%台での借り入れはほぼ不可能。そして年齢的にも35年住宅ローンを組めるのは今がラストチャンス。
現自宅は夫名義で単独で住宅ローンを組み、10年以上住んだので、売却利益には3,000万円特別控除を活用可能。本来3,000万円にかかる不動産譲渡所得税(20.315%）＝609.5万円を節税できます。
妻は住宅ローン控除を適用して、13年間節税スキームフル活用すると4,500万円×0.7%×13年間＝409.5万円。
節税効果だけで1,019万円の効果があります。
資産運用プラン（再現性のある年利5%モデル）
■ ポートフォリオ（ともがいのケース）
- 生活防衛資金：1,000万円（妻分の現金貯蓄は含まず）
- FXスワップ元本：3,000万円（年300〜500万円の不労所得）
- 分散投資（年利5%想定）：8,000万円
- 自宅売却現金：6,000万円（こどもの留学費用と投資用予備資金として年利2%で運用。）
■ 資産運用した場合の「年間キャッシュフロー」
- 分散投資8,000万円 ×5%＝400万円/年
- FXスワップ＝300〜500万円/年
- 自宅売却現金＝120万円/年
→ 合計 820〜1,020万円/年（不労所得）
✔ FIREに十分すぎる現金フロー
夫負担の生活費を「年600万円以内」に抑えれば、
夫がFIREしても資産は減らずに増えていくモデルが成立。
夫が来年FIREするケース vs 3年後にFIREするケース
■ 来年FIREする場合
■ 3年後にFIREする場合
- 貯蓄＋運用益が3年で金融資産は2億に達する可能性あり。
- 子どもの留学費用などの支出の目処がよりクリアに。
結論：どちらでもFIRE可能。
精神的な値付けだけの問題だと思います。
扶養・税金・社会保険の最適解（ここがいちばん難しい）
■ キーポイント：FXのスワップ収入は“申告必須＝扶養にカウントされる”
よくある誤解：
「株の配当は特定口座で申告しないから扶養に入れるのでは？」
これは半分正解・半分不正解。
✔ 株の配当
特定口座源泉徴収あり → 確定申告をしなければ扶養に影響なし
✔ FXスワップ
20万円を超えれば必ず申告要
→ その利益は“所得”扱い → 扶養に影響
■ FIRE前にやるべきことは以下のとおりです。
- 社保の扶養条件の整理
- 資産管理会社と個人の役割分担
- スワップ益の調整（利確タイミング）
- ローン審査通過後にFIRE
- 保険系の断捨離
- 家計の固定費最適化
まとめ：この買い替え×運用×FIREは「日本最強クラスの戦略」
整理すると…
■ 1.3億円の家：買ってOK
インフレの時代に入り、ローン金利＜運用利回りの環境では「借りて運用」が合理的。
■ FIRE：夫はいつでもできる
来年FIREしようと3年後にFIREしようと、いずれの場合でも資産は増え続けるモデル。
■ 税金・社保：最難関だが正しくやれば“ほぼ無敵”
特にFXスワップ益の扱いは盲点なので要注意。
■ この戦略が強い理由
- キャッシュフローが強化！FIREに最適。
- ローンは1〜1.5%で最安級、今のうちに固定金利!?
- 節税効果1,000万円超
- 配偶者の年収が高く社会保険が安定
- 運用益がローン返済額を上回る
ローンは返すな、運用で勝て。インフレの時代に買い替えは“借金を増やす”ほど安全になる典型的なプランです。
片方FIREを目指していくなかで、子どもの教育費や資産運用を考慮すると、より安心なスキームになりました。
次回はより詳細な支出と運用プランを検討していきたいと思います。
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